Экспертиза документов

Экспертиза земли - зачем она нужна и как проводится?

Итак, Вы собираетесь приобрести земельный участок или дом (а может быть - таунхаус) в Таиланде. С чем Вы можете столкнуться при этом? Чего стоит опасаться и как можно застраховать себя от возможных неприятностей?
Во-первых, не стоит следовать российской привычке делать все самому, чтобы сэкономить на услугах агента по недвижимости - в Таиланде агентство получает комиссионные всегда от хозяина недвижимости! Понятно, что Вы хотите торговаться и получить скидку от хозяина на понравившийся Вам дом или земельный участок. Но это не значит, что, исключив агентство из процесса покупки, Вы получите скидку, большую, чем сможет договориться агент.
Кроме того, не стоит забывать, что пытаясь таким образом сэкономить 3-5%, Вы рискуете потерять гораздо больше - собственно говоря, всю сумму, заплаченную Вами продавцу.
Почему? Давайте разберем это на примере.
Итак. Покупка земли. Вы видите объявление на дороге или в газете о продаже земельного участка, расположенного на морском побережье, практически на самом пляже, по очень интересной цене. При звонке или встрече, хозяин объясняет низкую цену срочностью продажи - нужны деньги, чтобы заплатить за лечение родственников, оплатить кредит или еще что-нибудь.
При этом он с готовностью демонстрирует Вам документы на землю, с гербовыми печатями и планами участка. На тайском языке, естественно.
И берется предоставить Вам знакомого адвоката, который поможет в осуществлении сделки. Вам надо заплатить небольшой депозит - успокаивает он Вас - вся сумма будет оплачиваться Вами только после перерегистрации земельного участка в Земельном Департаменте.
Вы соглашаетесь, сделка проходит довольно быстро и без заминок. В результате - Вы - счастливый владелец отличного участка на море (в горах с панорамным видом на побережье и т.п.). У Вас на руках есть все документы на землю, включая расписки от бывшего хозяина за полученные деньги.
И Вы начинате строить дом... Тут может быть много дальнейших сценариев - гром среди ясного неба может грянуть и тогда, когда Вы решите оформить разрешение на строительство, и тогда, когда Вы уже построите свою виллу мечты у моря, заплатив за строительство еще кругленькую сумму денег.

Вдруг выясняется, что земля Ваша (тут можно выбрать один или несколько пунктов сразу):

- принадлежит государству, церкви, армии, флоту, заповеднику (нужное подчеркнуть)
- Вы не имеете право строить на ней дом, только временные постройки
- Вы не можете просто так пользоваться дорогой, которая проходит мимо Вашего участка
- Вы никогда не подключите себе воду и/или электричество
- имеется неурегулированный земельный спор с соседями
- земля находится в залоге у банка под взятый бывшим хозяином кредит
- документы на землю оформлены вообще не на Вас.

Обидно? Еще бы. Как этого избежать? Думаю, понятно, что лучший способ - обратиться к профессионалам, которые смогут не только с первого взгляда отличить документ статуса Чаннот от любого другого с низшим статусом, но и смогут осуществить полную комплексную проверку данного документа.

Итак, что входит в экспертизу земельного участка и как она проводится?

По Вашему запросу, мы проверяем:

1. Сам титул земельного участка (Nor Sor 3/ Nor Sor 3 Gor/ Nor Sor 4 Jor (Chanot)).
2. Имя хозяина участка, записанное в документ о собственности. Соответствие имени владельца и человека, представившегося хозяином.
3. Полную историю владения данным участком земли.
4. Точные размеры и площадь участка земли.

Далее, в Земельном Департаменте мы получаем копию второго оригинала документа о собственности, хранящуюся там, и сверяем ее с Вашей копией. Кроме того, там же, мы получаем следующую информацию:

1. Кредиты, залоги, отчуждения, любые обременения земельного участка, в т.ч. связанные с судебными решениями, неуплатой налогов и сборов и прочее.
2. Предыдущее использование земли и возможность текущего ее использования, включая строительство, зонирование, ограничение по высоте строительства и пр.
3. Сдана ли земля в аренду или любое другое использование третьим лицам.
4. Уплачены ли налоги на землю, стоимость земли, зарегестрированная в Земельном управлении и дата ее последней передачи в собственность.
5. Наличие проблем с дренажем земельного участка и ближайшего окружения.
6. Доступ к земле - качество дорог, а также их статус (государственные, муниципальные, частные), есть ли ограничения по пользованию ими.
7. Наличие возможности подключения к водоснабжению и электроснабжению.
8. Возможность обустройства канализации, подключения к телефонным сетям.

В результате данной экспертизы, Вы получаете на руки:

1. Копию документа о собственности, полученную в Земельном Департаменте и ее перевод на английский язык.
2. Экспертную оценку на английском языке по пунктам, изложенным выше.

Документы заверяются печатью и подписью аккредитованного юриста.

В дополнение отметим, что стоимость подобной экспертизы составляет сумму порядка 10 000 бат. Что неизмеримо меньше размеров возможных потерь в случае обмана со стороны Продавца.