Я, наверное, неправильный риелтор. Я не умею врать людям, даже приукрашивать действительность не люблю. Может быть потому, что всю жизнь до этого занимался высокотехнологичным бизнесом, в котором во главе угла – экспертиза и аналитика запросов клиента, разработка грамотного ТЗ, а затем и техническая реализация проекта. А здесь искажение правды может привести к печальным последствиям – невыполнению проекта, штрафам и разрывом контрактов.
На различных форумах и в жизни, меня очень часто спрашивают об экономической целесообразности инвестиций в недвижимость Таиланда. У многих людей сейчас СМИ создало некий образ-мечту – вложись в недвижку за рубежом – и ты без пяти минут миллионер.
Попробую развеять некоторые мифы о рынке недвижимости Таиланда:
1. Самый главный миф - недвижимость в Таиланде крайне дешевая.
Это уже давно не так. Теперь здесь нельзя купить нормальную квартиру дешевле 1 млн.бат (или 30 000 долларов). Хорошие квартиры начинаются вообще от двух, двух с половиной миллионов и выше.. Средняя цена однобедрумной квартиры - 3.5 млн.бат или чуть больше 100 000 долларов США. Понятно, что это все равно дешево, ведь речь идет о курортной недвижимости, причем на первой линии от моря и в раскрученных курортных местах. Да еще и в стране с круглогодичным туристическим сезоном. Но - не копейки, как это было 10-15 лет назад.
2. Недвижимость в Таиланде дорожает с каждым годом. Причем на величину от 20 до 50%.
Ну что можно сказать – последние два-три года такого не наблюдается. Как и везде в мире, в Таиланде - тоже кризис. По моим наблюдениям, небольшой рост происходит только в сегменте земельных участков, расположенных на море, а также в сегменте прибрежных кондоминиумов.
Что касается земли – она реально дорожает год от года, но не вся и не везде. Востребована лишь первая линия от моря, и это понятно, почему – это идеальное место для отеля, ресторана, а также виллы или кондоминиума. Наиболее быстро (до 20-30%) в год, земля растет в тех местах, где она еще недооценена – Самет, Чанг, например. В остальных местах – это уровень 5-10% в год.
Что касается кондоминиумов – здесь все еще более сложно. Востребованы квартиры с видом на море, кондоминиумы, которые имеют хорошую территорию, бассейны, детские горки, парки, которые хорошо управляются и обслуживаются. В таких кондо квартиры растут в цене с каждым годом. Пусть на 5-10%, но растут.
Вся остальная недвижимость (дома, виллы, кондоминиумы не у моря) сейчас абсолютно непригодна для инвестиций. По крайней мере, кратко- и среднесрочных.
Понятно, что это утверждение не абсолютно. Рынок недвижимости сейчас расслоился, есть много предложений с большими скидками и специальными условиями. Обладая знанием рынка, даже сейчас можно найти объекты из перечисленных выше категорий, вполне подходящие для успешных инвестиций. Но это требует грамотного подхода к отбору вариантов, а еще лучше – взаимодействия с опытным агентом, который может помочь в этом вопросе.
3. Покупая квартиру на этапе пре-сейла, Вы в любом случае окажетесь в выигрыше.
К сожалению, и это утверждение не вполне верно. Некоторые застройщики изначально очень сильно завышают цены на свои объекты. И купив квартиру, пусть и на пре-сейле, Вы можете оказаться в положении, когда стоимость покупки окажется выше среднерыночных цен даже и через 2-3 года после окончания строительства. Здесь опять же, может помочь только агент, который в курсе тенденций рынка недвижимости в регионе, знает уровень цен, а также знаком с особенностями ведения бизнеса каждого Застройщика.
4. В Таиланде круглогодичный сезон, поэтому можно хорошо зарабатывать на сдаче квартир или домов в аренду.
В общем-то, насчет сезона – это правда. Таиланд уже превратился в круглогодичный курорт, все больше людей это поняло и стало приезжать на отдых не только осенью-зимой, но и летом.
Но.. Что Вам надо знать об особенностях рынка аренды недвижимости?
Во-первых, для сдачи в аренду лучше приобретать квартиру, а не дом. Почему? Потому то, что в Хуа Хине а) много поселков и домов, но мало кондоминиумов б) кондоминиумы стоят на море, а дома – на удалении от города.
Таким образом, предложений по квартирам гораздо меньше, они более удобны для арендующих с точки зрения местоположения – им не нужно в обязательном порядке арендовать машину для перемещений, проще отдыхать с детьми, так как кондо стоят на море и т.п.
Во-вторых, цены на аренду жилья сильно зависят от сезона. Поэтому политика ценообразования должна быть максимально гибкой, иначе жилье будет простаивать.
Это значит, что уровень цены может снижаться в зависимости от сезона и срока аренды на 20-40%. Тогда у Вас больше шансов заполучить арендатора.
В-третьих, Ваша недвижимость должна быть привлекательной. Это означает – хорошая мебель и дизайн интерьера, наличие всей необходимой техники, интернета, кабельного ТВ, возможно, какие-то бонусы для жильцов в виде бесплатной уборки раз в неделю или чего-то подобного.
Ну и в-четвертых, чтобы этот бизнес был выгодным, и приносил более 5-6% годовых, надо изначально приобретать недвижимость дешево. Уровень цен на аренду, как правило, кореллирует со средней ценой квартиры в данном кондоминиуме. Таким образом, купив квартиру сильно ниже средней цены, Вы получите возможность, сдавая ее, зарабатывать дополнительные проценты годовых.
Автор статьи Константин Козанчук. Компания "Русский ХуаХин".
Запрещено помещать наши статьи на другие сайты , Вы можете помещать фото и давать ссылку на наш сайт. Перепечатка любых материалов запрещена администрацией сайта.
Правда об инвестициях в недвижимость Таиланда
